区分所有法の改正をわかりやすく：2026 年 4 月施行で何が変わったか、管理規約の見直しと管理組合がいまやること

改正の全体像：いつ、何が、なぜ変わったのか

2025 年（令和 7 年）5 月 23 日、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和 7 年法律第 47 号）が成立し、同月 30 日に公布されました。マンションの基本ルールである 区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）を中心に、被災区分所有法、国土交通省が所管する マンション管理適正化法、マンション建替円滑化法 などをまとめて改正する法律です。法務省はこれらを総称して「マンション関係法」と呼んでいます。

このうち区分所有法と被災区分所有法の改正部分は、2026 年（令和 8 年）4 月 1 日に施行 されました。マンション建替円滑化法は、建替え以外の再生手法も扱う法律になったことから、名称が 「マンションの再生等の円滑化に関する法律」（マンション再生円滑化法） に改められています。

改正の背景にあるのは、法務省と国交省が「2 つの老い」と呼ぶ、建物と住む人の高齢化です。法務省の資料によれば、分譲マンションのストックは 2024 年末時点で約 713.1 万戸、そのうち築 40 年以上の住戸は約 148 万戸で、10 年後には約 2 倍、20 年後には約 3.3 倍に増える見込みです。築 40 年以上のマンションでは、世帯主が 70 歳以上の住戸が 5 割を超えています（国交省「令和 5 年度マンション総合調査」）。外壁の剥落などの危険が増える一方で、総会に参加しない所有者や連絡の取れない所有者が増え、必要な修繕や建替えを決められないという問題が深刻になっていました。

以下では、管理組合の運営に直接関わる区分所有法の改正を中心に、「何が変わったか」「実際にはどういう場面で使うのか」「管理組合として何をすればいいか」を順に説明します。条文の番号は、2026 年 4 月 1 日施行の改正後の区分所有法のものです。

1. 総会の決議が「出席者の多数決」になった

改正前の区分所有法では、規約の変更や共用部分の重大な変更などの特別決議は、区分所有者全員（と議決権の総数）の 3/4 以上 の賛成が必要でした。欠席した人や、そもそも連絡の取れない人は、実質的に「反対」と同じ扱いになります。無関心な所有者や所在不明の所有者が増えると、いくら出席者の大半が賛成しても決議が成立しない、という状態が起きていました。

改正後は、建替えなど区分所有権の処分を伴う決議を除き、決議は集会に出席した人の多数決 で行います（第 17 条第 1 項、第 31 条第 1 項、第 39 条第 1 項など）。ここでいう出席者には、議決権行使書（書面）や委任状（代理人）で議決権を行使した人も含まれます（第 39 条第 2 項）。

特別決議には 定足数 があり、区分所有者の数と議決権の 各過半数が出席 していなければ決議できません。法務省は、改正前の標準管理規約の定足数「半数以上」と違い、「過半数」の場合は ちょうど半数では足りない ことに注意を促しています。普通決議・特別決議の対象となる議案、議決権行使書と委任状の違い、総会が成立しないときの対策は、管理組合総会の決議要件の記事で詳しく解説しています。

招集通知のルールも変わった

総会の招集通知についても、2 つの点が変わっています（第 35 条第 1 項）。

• すべての議案について「議案の要領」を示す。 改正前は、規約の変更や共用部分の変更など一部の議案に限られていました。国交省の標準管理規約のコメントでは、「会議の目的」が議題の名称にあたるのに対し、「議案の要領」は 組合員が議案への賛否を検討できる程度に、決議する内容の案を要約したもの と説明されています。「管理規約の一部改正の件」という題名だけでは足りないと考えておきましょう。
• 招集通知から総会の日までは少なくとも 1 週間。規約で短くすることはできない。 改正前は規約で短縮できたため、標準管理規約にも「緊急時は理事会の承認を得て 5 日間を下回らない範囲で短縮できる」という規定がありましたが、この規定は改正法に抵触します（期間を延ばすことは可能です）。

2. 所在等不明の区分所有者を、決議の母数から除外できる

出席者の多数決になっても、特別決議の定足数や、建替えなど全員を母数とする決議では、連絡の取れない所有者が多いと決議が難しいままです。そこで新設されたのが、裁判所が認めた所在等不明区分所有者を、すべての決議の母数から除外する制度（第 38 条の 2）です。

どんな人が対象になるか

対象は、区分所有者が誰なのか分からない（知ることができない）場合と、誰なのかは分かっていても所在が分からない場合です。法務省の資料では、必要な調査を尽くしても氏名や所在が分からない例として、次のようなケースが挙げられています。

• 住民票など、通常アクセスできる公簿上の住所を調査しても所在が明らかでない場合
• 区分所有者が亡くなっているが、調査をしても相続人がいるかどうか分からない場合

「総会の案内に返事がない」「管理費を払っていない」というだけでは対象になりません。単に無関心な所有者は、出席者の多数決への変更で対応する、というのが改正法の考え方です。

手続きの流れと効果

1. 所在を調べる。 登記事項証明書や住民票の写しなどで所有者と所在を探します。標準管理規約（第 67 条の 2）では、理事長が理事会の決議を経て探索でき、その費用を当該区分所有者に請求できると定めています。
2. 裁判所に請求する。 所在等不明区分所有者以外の区分所有者、または管理者が、裁判所に「所在等不明区分所有者以外の区分所有者で決議をすることができる」旨の裁判を求めます。令和 7 年改正の標準管理規約（第 67 条の 3）では、理事長が理事会の決議を経て、管理者として請求する手続きを定めています。区分所有者が個人で請求した場合は、遅滞なく管理者に通知しなければなりません。
3. 裁判が確定すると、その人は議決権を持たなくなる。 以後の総会では、その区分所有者と議決権は、組合員総数・議決権総数から除かれます。標準管理規約では、その人への招集通知も不要としています。

この除外は、普通決議・特別決議だけでなく、建替え決議などを含むすべての決議 に効果があります。標準管理規約では、裁判所への請求にかかった費用は、弁護士費用などを加えて所在等不明区分所有者に請求できるとしています。申立先の裁判所、必要な書類、費用の目安などの実務は、裁判所や弁護士・司法書士に確認してください。

3. 共用部分の変更：バリアフリー化や危険の除去は 2/3 で決議できる

共用部分の形状や効用を著しく変える工事（重大な変更）は、原則として出席者の 3/4 以上の特別決議が必要です。改正法では、この原則を維持しつつ、次のどちらかに当たる場合は 2/3 以上 に引き下げました（第 17 条第 5 項）。

• 共用部分の設置や保存に瑕疵（欠陥）があり、他人の権利や利益を侵害している、または侵害するおそれがある場合に、その瑕疵を取り除くための変更。 耐震性や火災に対する安全性の不足、外壁などが剥落して周辺に危害を生じるおそれ、給排水管の腐食などで著しく衛生上有害となるおそれなどが想定されています。
• 高齢者や障害者などの移動や施設の利用に伴う身体の負担を軽くし、利便性と安全性を高めるために必要な変更（バリアフリー化）。

法務省の資料では、具体例として 倒壊などのおそれのある立体駐車場を取り壊して平置きの駐車場にする ことや、階段しかない 5 階建てのマンションにエレベーターを設置する ことが挙げられています。建物の一部が大きく滅失した場合の 復旧決議も 3/4 から 2/3 に引き下げられました。

2/3 で決議しようとする場合、令和 7 年改正の標準管理規約（第 43 条第 4 項）では、招集通知に 2/3 で議事を決しようとする旨と、その理由（どちらの事由に当たるか）を書くことにしています。また、区分所有法では、共用部分の変更の 3/4 という割合を、規約で過半数を超える割合まで引き下げることもできます（第 17 条第 1 項）。

4. 専有部分の配管の一斉更新と、他の住戸への保存請求

共用部分の工事と一緒に、専有部分の配管も更新できる

給排水管の更新工事では、共用部分のたて管だけを替えても、各住戸の専有部分の配管が古いままでは漏水のリスクが残ります。改正法では、規約に特別の定めがあれば、共用部分の変更や管理と同時に行う専有部分の保存・改良（たとえば専有部分の配管の更新）を、共用部分の工事と同じ多数決で決められる ようになりました（第 17 条第 3 項、第 18 条第 4 項）。決議をするときは、各住戸の利用状況や、すでに自分で配管を替えた人が払った費用などを考慮して、区分所有者の間の公平を図らなければなりません（第 17 条第 4 項）。

国交省は、標準管理規約の第 21 条第 2 項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の保存行為等を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合が行える）が、この「規約の特別の定め」に当たることをコメントで明示しました。自分のマンションの規約に同じ趣旨の規定があるかを確認しておくと、将来の配管更新の検討がスムーズになります。専有部分のリフォームで配管を替える場合の手続きは、マンションのリフォームと管理規約の記事で解説しています。

上の階の配管から漏水しているとき

区分所有者は、自分の専有部分や共用部分を保存・改良するために必要な範囲で、他の区分所有者の専有部分を使用することや、自らその専有部分を保存すること を請求できると明確化されました（第 6 条第 2 項）。法務省は、上の階の専有部分の配管から漏水被害を受けている区分所有者が、自らその配管を補修しようとする場合を例に挙げています。相手に損害が生じたときは償金を払う必要があります。標準管理規約（第 23 条）でも、共用部分などの管理を行う者が、管理のために必要な範囲で、他の住戸に立入りだけでなく保存行為の実施も請求できることが明確化されました。

5. 国内管理人：海外に住む区分所有者の代わりに管理する人

区分所有者が海外に住んでいて連絡がつかないと、総会の招集通知が届かない、管理費の請求ができない、漏水などの緊急時に対応できないといった支障が出ます。改正法では、区分所有者が 国内に住所や居所を持たない（または持たなくなる）場合に、国内に住む人を「国内管理人」として選任できる 制度ができました（第 6 条の 2）。法人の場合は、国内に本店や主たる事務所がないときが対象です。

国内管理人を選任した区分所有者は、管理者がいる場合は、選任したことと国内管理人の氏名・住所を 遅滞なく管理者に通知 しなければなりません（第 6 条の 2 第 3 項）。法律上、選任は区分所有者の任意ですが、国交省は 規約で国内管理人の選任を義務付けることも可能 としており、標準管理規約のコメントに義務付ける場合の規定例と届出書の様式を載せています（第 31 条の 3 関係）。

6. 所有者不明・管理不全の住戸を、裁判所が選んだ管理人に管理させる

空き住戸にごみが溜め込まれている、専有部分の配管が腐食したまま放置されている、所有者が亡くなって相続人が分からない――こうした住戸は、ほかの住民の生活や建物全体の管理に悪影響を与えます。改正法では、民法の財産管理制度をマンション向けに特化させた、次の 3 つの制度が新設されました。

いずれも、利害関係人の請求を受けて裁判所が管理命令を出し、管理人を選任します。法務省の資料では、請求する人として管理者・区分所有者・近隣住民など、管理人として弁護士・司法書士・マンション管理士などが想定されています（どちらも個別の事案に応じて裁判所が判断）。マンション管理適正化法の改正で、地方公共団体もこれらの制度の申立てができる ようになりました。

令和 7 年改正の標準管理規約では、理事長が理事会の決議を経て管理命令を請求する手続きを新設しています（第 67 条の 4、第 67 条の 5）。請求のときに裁判所に納める予納金などの費用は管理組合がいったん負担し、当該住戸の区分所有者に請求できるとしています。なお、所有者不明専有部分管理人は総会の招集通知を受け取り、区分所有者に代わって議決権を行使できますが、管理不全専有部分管理人にはその権限がありません。

7. そのほかの管理に関する改正

• 共用部分の損害賠償請求を管理者がまとめて行える。 分譲会社の施工不良などで共用部分に生じた損害賠償請求権について、住戸が転売されて元の区分所有者が権利を持っている場合でも、管理者が元の区分所有者を含めて代理で請求・訴訟ができることが明確化されました（第 26 条第 2 項ほか）。元の区分所有者は別段の意思表示ができますが、標準管理規約（第 24 条の 2）では、個別の請求の禁止、別段の意思表示をしないこと、賠償金を修繕費用に充てることを定める規定が新設され、国交省はこれを「変更が必須」の項目としています。
• 区分所有者の責務の明記。 区分所有者は、管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならないと定められました（第 5 条の 2）。
• 電子データの規約の閲覧。 電磁的記録で作成された規約は、請求者の承諾を得て、データを送ることで閲覧に代えられるようになりました（第 33 条第 3 項）。
• 管理組合法人による区分所有権や土地の取得 は、3/4 以上の多数決で行うことが明確化されました（第 52 条の 2）。
• 共有の住戸の議決権行使者の指定 は、建替え決議などを含めて、共有持分の価格の過半数で決めることが明確化されました（第 40 条）。

8. 再生の円滑化：建替えの要件緩和と、新しい再生手法

建替え決議：客観的な事由があれば 3/4

建替え決議は、原則として区分所有者と議決権の各 4/5 以上 のままですが、建物が次のいずれかに当たる場合は 3/4 以上 に引き下げられました（第 62 条第 2 項）。具体的な基準は、法務大臣が国土交通大臣と協議して定める告示などで規定されています。

1. 地震に対する安全性が不足している（耐震性の不足）
2. 火災に対する安全性が不足している
3. 外壁や外装材などが剥がれて落下し、周辺に危害を生じるおそれがある
4. 給水・排水などの配管設備（改修工事が著しく困難なもの）の損傷や腐食で、著しく衛生上有害となるおそれがある
5. バリアフリーの基準に適合していない

注意したいのは、建替えなどの決議は 出席者の多数決ではない ことです。母数は区分所有者全員（裁判所の手続きで除外された所在等不明区分所有者を除く）で、欠席者は賛成に数えられません。また、建替え決議の総会は 2 か月前までに招集 し、建替えが必要な理由、建替えをしない場合の修繕費用とその内訳、修繕計画の内容、修繕積立金の額も通知したうえで、1 か月前までに説明会 を開く必要があります（第 62 条第 6 項〜第 8 項）。

一棟リノベーション・一括売却・取壊しも多数決で

改正前の区分所有法では、建物と敷地の一括売却や建物の取壊し、躯体を残して全体を造り替える一棟リノベーションには、区分所有者 全員の同意 が必要で、事実上困難でした（耐震性不足などで除却の必要性の認定を受けたマンションを対象とする、マンション建替円滑化法の敷地売却制度などを除く）。改正法では、建替えと同じ多数決（原則 4/5、客観的な事由があれば 3/4）で次の決議ができるようになりました。

マンション再生円滑化法では、これらの決議に対応して、組合の設立や権利変換計画、分配金取得計画などの事業手続きが整備されました。隣接地や底地の所有権などを建替え後のマンションの区分所有権に変換できる仕組みや、耐震性不足などで建替え・更新をする場合に特定行政庁の許可で高さ制限の特例を受けられる仕組みも設けられています。標準管理規約（第 28 条）では、こうした再生手法の調査・設計段階の費用に修繕積立金を充てられることが明記されました。

賃貸中の住戸、団地、被災マンション

• 賃貸借の終了請求。 建替えなどの決議がされても、賃借人の同意がなければ賃貸借は終わらず、工事が進まないという問題がありました。改正法では、賃借人に補償金を支払うことを前提に、請求から 6 か月が経過すると賃貸借が終了する制度ができました（第 64 条の 2〜第 64 条の 4）。賃借人は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒めます。
• 団地の一括建替え。 すべての棟に客観的な事由がある場合は、団地全体の要件が 4/5 から 3/4 に下がり、各棟の要件も「各棟の 2/3 以上の賛成」から「どの棟でも反対が 1/3 を超えないこと」に緩和されました。団地内の建物・敷地の一括売却も多数決でできるようになっています。
• 被災したマンション。 政令で指定された災害で被災した場合、建替えや建物敷地売却などの決議は 2/3 以上で可能になり、決議ができる期間も、6 年を超えない範囲で政令で定める期間に延ばされました（被災区分所有法）。

9. マンション管理適正化法の改正：管理組合に関係する点

国交省が所管するマンション管理適正化法も、同じ法律で改正されています。管理組合に関係が深いのは次の 3 点です。

• 管理業者管理者方式の利益相反対策（2026 年 4 月 1 日施行）。 管理会社がマンションの管理者を兼ねる場合に、自社やグループ会社と取引するときは、事前に説明会を開いて区分所有者に重要な事実を説明することが義務になりました。詳しくは第三者管理方式（外部管理者方式）の記事で解説しています。
• 新築時の管理計画の認定（2027 年 4 月 1 日施行）。 分譲事業者が新築時に管理計画を作成して認定を受け、管理組合に引き継ぐ仕組みが始まります。制度の全体像と基準の見直しは管理計画認定制度の記事をご覧ください。
• 地方公共団体の取組の充実（2025 年 11 月 28 日施行）。 外壁の剥落など危険な状態にあるマンションに対して、地方公共団体が報告を求め、助言・指導・勧告や専門家のあっせんができるようになりました。区分所有者の意向把握や合意形成を支援する民間団体を登録する制度も創設されています。

10. 施行日と経過措置：いまの管理規約はどうなるのか

改正区分所有法は、原則として 施行日より前に生じた事項にも適用 されます。つまり、2026 年 4 月 1 日より前に建てられた既存のマンションにも、改正後のルールがそのまま適用されます。ただし、改正前の法律によって生じた効力には影響しないため、施行日までにされた総会の決議の効力はそのまま です（改正法附則第 2 条第 1 項）。

総会：招集手続きを始めた日で決まる

2026 年 3 月 31 日までに招集手続きが始まった総会には改正前のルールが、4 月 1 日以降に招集手続きが始まった総会には改正後のルールが適用されます（附則第 2 条第 2 項）。総会の開催日ではなく 招集手続きの開始時点 で判断する点に注意が必要ですが、現在（2026 年 11 月）新たに招集する総会は、すべて改正後のルールによります。

管理規約：改正法に抵触する規定は効力を失っている

2026 年 4 月 1 日以降、改正区分所有法に抵触する規約の規定は効力を失います（附則第 2 条第 3 項）。規約を改正していなくても、抵触する部分については法律のルールに従って手続きをしなければなりません。法務省は、効力を失う規約の定めの例として次の 3 つを挙げています。

一方で、法律が「規約で別段の定めができる」としている部分は、規約の定めが引き続き有効です。たとえば普通決議について、区分所有法は「この法律又は規約に別段の定めがない限り」出席者の過半数で決するとしているため（第 39 条第 1 項）、規約で要件を加重している場合はその定めが生きています。特別決議の定足数（各過半数）を規約で引き上げることもできます（第 17 条第 1 項、第 31 条第 1 項）。自分のマンションの規約のどの条文が生きていて、どれが効力を失っているかの判断に迷う場合は、専門家に確認してください。

国交省の標準管理規約（令和 7 年 10 月改正）で「変更が必須」とされた項目

国交省は 2025 年 10 月に標準管理規約を改正し、改正の概要で各項目を「◎（標準管理規約に準拠した変更をしない場合、区分所有法に抵触するなど、変更が必須）」と「○（変更しなくても抵触はしないが、適合させることが望ましい）」に分けています。

このほか、理事の職務代行者、役員の欠格条項、役員就任時の本人確認、防災関係業務、喫煙ルールの考え方なども見直されています（法改正と直接は関係しない、社会情勢を踏まえた見直し）。

11. 管理組合がいまやることチェックリスト

ここまでの内容を、理事会で確認する順番に並べると次のようになります。すべてを一度に進める必要はありませんが、1〜3 は総会の運営そのものに関わるので、早めに手を付けることをおすすめします。

1. 現行の管理規約を確認する。 「総会の招集手続」「総会の会議及び議事」の条文を中心に、上の表の ◎ 項目と照らし合わせます。改正前（令和 6 年版まで）の標準管理規約にならった規約であれば、基本の定足数（半数以上）、特別決議の母数（組合員総数）、緊急時の招集期間の短縮（5 日間）などが改正法や新しい標準管理規約と食い違っています。
2. 規約改正案を作り、総会に諮る。 国交省の令和 7 年改正標準管理規約と新旧対照表を参考に改正案を作ります。規約の変更は特別決議（区分所有者数・議決権の各過半数の出席、出席者の各 3/4 以上）です。管理会社やマンション管理士に案の作成を依頼する場合も、どの条文をなぜ変えるのかを理事会で理解しておきましょう。
3. 招集通知のひな形を直す。 すべての議案に議案の要領を書く、発送は総会の 1 週間以上前（標準管理規約では 2 週間前）、2/3 で決議する共用部分の変更ではその旨と理由を書く、建替えなどの再生決議は 2 か月前に招集して 1 か月前までに説明会を開く。
4. 組合員名簿・居住者名簿を更新する。 標準管理規約（第 31 条の 2）では、理事長が組合員名簿と居住者名簿を作成・保管し、届出があれば遅滞なく更新し、毎年 1 回以上内容を確認 することになっています。住所・電話番号・緊急連絡先の変更は届け出るよう、総会や掲示板で周知します。長期不在にする場合の届出の規定を設けることも、連絡がつかない事態を防ぐうえで有効とされています。名簿は個人情報なので、利用目的の明示など個人情報保護法に沿った扱いが必要です。
5. 連絡の取れない区分所有者を洗い出す。 招集通知が戻ってくる、管理費の請求先が分からない住戸を確認し、登記事項証明書や住民票の写しで所在を探します。それでも分からない場合に、所在等不明区分所有者の除外の裁判や所有者不明専有部分管理命令の請求を検討します。
6. 海外に住む区分所有者に国内管理人の選任を案内する。 届出の様式を用意し、必要であれば規約で選任を義務付けることも検討します。国内管理人が選任された住戸は、名簿に国内管理人の情報を付記しておくと連絡がスムーズです。
7. 配管の更新予定と規約の定めを確認する。 長期修繕計画に給排水管の更新があるなら、専有部分の配管も一緒に更新できる規約の定め（標準管理規約の第 21 条第 2 項にあたる規定）があるかを確認します。
8. 総会の出席率（議決権行使書の回収）を上げる工夫を続ける。 出席者の多数決になっても、特別決議には各過半数の出席が必要です。回収の工夫は総会の決議要件の記事にまとめています。

よくある質問

Q.改正区分所有法はいつから施行されましたか？既存のマンションにも適用されますか？

2026 年 4 月 1 日に施行されました。改正法は原則として施行日より前に生じた事項にも適用されるため、既存のマンションにもそのまま適用されます。ただし、施行日までにされた総会の決議の効力には影響しません。総会については、2026 年 3 月 31 日までに招集手続きが始まったものは改正前、4 月 1 日以降に始まったものは改正後のルールによります。

Q.管理規約を改正しないとどうなりますか？

改正区分所有法に抵触する規約の規定は、2026 年 4 月 1 日から効力を失っており、その部分は法律のルールに従って手続きをする必要があります。規約を改正しないままだと、規約の文言と実際に必要な手続きが食い違い、総会の運営で混乱するおそれがあります。国交省は、令和 7 年改正の標準管理規約のうち決議要件（第 47 条）、招集手続（第 43 条）、損害賠償請求権の行使（第 24 条の 2）を「変更が必須」の項目としています。

Q.欠席者が多くても決議できるようになったのですか？

建替えなどを除き、決議は出席者（議決権行使書・委任状の提出者を含む）の多数決で行うようになりました。ただし、規約の変更や共用部分の重大な変更などの特別決議には、区分所有者数と議決権の各過半数の出席という定足数があります。決議の種類ごとの要件は、総会の決議要件の記事で詳しく解説しています。

Q.連絡の取れない区分所有者を、議決権の分母から外すことはできますか？

裁判所の手続きで外すことができます。住民票などを調べても所在が分からない、亡くなっていて相続人の存否が分からないといった所在等不明区分所有者について、他の区分所有者または管理者が裁判所に請求し、除外の裁判が確定すると、その人は以後の総会で議決権を持たず、組合員総数・議決権総数からも除かれます。自動的に外れるわけではなく、単に返事がないだけの人は対象になりません。

Q.海外に住んでいる区分所有者がいます。どうすればいいですか？

国内に住所や居所がない区分所有者は、国内に住む人を国内管理人に選任できるようになりました。国内管理人は、保存行為、招集通知の受領、総会での議決権の行使、管理費などの支払いができます。選任した区分所有者は管理者に通知する必要があります。国交省は、規約で国内管理人の選任を義務付けることも可能としています。

Q.建替えは 3/4 の賛成で決められるようになったのですか？

耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁の剥落のおそれ、配管の腐食などによる衛生上の問題、バリアフリー基準への不適合のいずれかの客観的な事由がある場合に限り、4/5 から 3/4 に引き下げられました。母数は出席者ではなく区分所有者全員（裁判所の手続きで除外された所在等不明区分所有者を除く）です。総会は 2 か月前までに招集し、1 か月前までに説明会を開く必要があります。

Q.空き住戸にごみが溜まっていたり、配管が放置されていたりします。管理組合は何ができますか？

区分所有者による管理が不適当で他人の権利が侵害されるおそれがある場合、管理者や区分所有者などの利害関係人が裁判所に請求し、管理不全専有部分管理人を選任してもらえるようになりました。所有者が分からない住戸については、所有者不明専有部分管理制度があります。上の階の配管からの漏水など、自分の専有部分を守るために必要な場合は、他の区分所有者の専有部分を自ら保存することを請求できることも明確化されています。

Q.規約改正の総会は、どの決議要件で決めますか？

規約の変更は特別決議です。2026 年 4 月 1 日以降に招集手続きを始める総会では、区分所有者数と議決権の各過半数が出席し（議決権行使書・委任状を含む）、出席者の各 3/4 以上の賛成で決議します。規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その人の承諾も必要です。

参考資料

• 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」
• 法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月、PDF）
• 国土交通省「マンション関係法令」（令和７年マンション関係法改正）
• 国土交通省「マンション関係法改正の概要」（令和7年9月、PDF）
• 国土交通省「令和７年マンション標準管理規約改正の概要」（PDF）
• 国土交通省「令和７年改正マンション標準管理規約（単棟型）」（コメントを含む、PDF）
• 国土交通省「マンション標準管理規約」
• e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」（令和8年4月1日施行）
• 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」