第三者管理方式（外部管理者方式）とは？ メリット・デメリットと、2026 年の法改正で変わった注意点

第三者管理方式とは何か

区分所有法では、マンションの共用部分などを管理するために 「管理者」 を置くことができます。一般的なマンションでは、区分所有者の中から理事を選んで理事会をつくり、理事長がこの管理者を兼ねます。管理会社は、管理組合から清掃や会計などの業務を受託する立場です。

これに対して、区分所有者 以外 の人や会社が管理者になるのが 第三者管理方式 です。国土交通省のガイドラインでは「外部管理者方式」と呼び、そのうち 管理会社自身が管理者になる ものを「管理業者管理者方式」と定義しています。ガイドラインは、マンション管理士などの専門家に加えて、管理会社が管理者に就任するケースが増えていることを踏まえて作られました。

どの方式でも、最終的な意思決定機関は総会 であり、マンションを管理する主体は区分所有者でつくる管理組合であることに変わりはありません。ガイドラインもこの前提を繰り返し確認しています。「全部お任せ」にできる仕組みではない、という点をまず押さえておきましょう。

なぜ増えているのか

• 役員のなり手不足。 区分所有者の高齢化や、賃貸に出されて所有者が住んでいない住戸の増加で、理事会を維持できないマンションが出てきている。
• 管理の専門化。 大規模修繕、長期修繕計画、法改正への対応など、任期の短い輪番の理事だけで判断するには難しいテーマが増えている。
• 新築時からの導入。 分譲の段階から管理業者管理者方式を前提として販売されるマンションも出てきている。

メリット

1. 役員の負担がなくなる（または大きく減る）。 輪番で理事が回ってくる心配がなく、共働き世帯や高齢の所有者にとっては大きな利点。
2. 専門性と継続性。 理事が毎年入れ替わることによる引継ぎ漏れがなく、専門知識を持つ者が継続して判断できる。
3. 意思決定が速い。 理事会の日程調整が要らず、緊急の修繕などに素早く対応しやすい。

デメリットと、よくあるトラブル

1. 利益相反：発注者と受注者が同じ会社

管理業者管理者方式の最大の問題点です。管理者は管理組合の立場で工事や業務を発注する側ですが、その管理者が管理会社自身であれば、自社やグループ会社に高い値段で発注しても、それを止める人がいない という構造になります。大規模修繕工事のように金額が大きい取引ほど、この懸念は大きくなります。

2. チェック機能が弱くなる

理事会がないと、管理会社の提案や会計を日常的に確認する住民がいなくなります。監事が置かれていても、監事が区分所有者だけで構成されていると、専門的な内容を検証するのは簡単ではありません。

3. 費用が増えることがある

ガイドラインでは、管理者としての業務と管理業務の委託契約書を別々にするべきとされており、管理者業務の報酬が管理委託費とは別に設定されることがあります。役員の負担が減る代わりに、管理組合の支出がどう変わるのかを総額で確認しておく必要があります。

4. 住民の関心が薄れ、やめにくくなる

任せきりの状態が続くと、総会への出席や議決権行使が減り、管理の状況に誰も気づかなくなります。いざ方式をやめたり管理会社を変えたりしようとしても、理事会を立ち上げ直す人手がいない、という状況に陥りがちです。

国のルール：ガイドラインと 2026 年の法改正

こうした問題を受けて、国土交通省は 2024 年 6 月に 「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」 を定めました。2025 年に成立したマンション関係の改正法を踏まえて 2026 年 4 月に改訂 され、管理業者管理者方式について次のような点が示されています。

このうち自社・グループ会社との取引についての説明は、2026 年 4 月 1 日に施行された改正マンション管理適正化法 で法律上の義務になりました（第 77 条の 2。災害など緊急の場合の例外あり）。改正法では、管理会社が管理者としての業務を受託する契約（管理者受託契約）を結ぶ前に、説明会を開いて区分所有者に重要事項を説明することや、管理者になっている管理会社が定期的に説明会を開いて管理事務を報告することも定められています。同じ法律で改正された区分所有法など、マンション関係法の改正の全体像は区分所有法の改正の記事で解説しています。

あわせて国土交通省は 2025 年 12 月に「マンション標準管理者事務委託契約書」を新たに策定し、標準管理委託契約書や標準管理規約にも利益相反取引の制限に関する規定を盛り込みました。

新築マンションについても、分譲業者が購入予定者に対して、管理業者管理者方式を採用しているかどうかを重要事項として説明し、管理体制について情報提供することが望ましいとされています。

導入を提案されたら確認すべき 8 つのこと

管理会社から「理事会の負担をなくしませんか」と管理業者管理者方式を提案されたら、総会で判断する前に次の点を確認してください。ガイドラインでも、既存マンションで導入する場合は、管理会社が説明会などでこうした事項を区分所有者に説明することが望ましいとされています。

1. 管理者の報酬はいくらか。管理委託費と合わせて、今と比べて年間いくら増えるか
2. 管理者業務と管理業務の契約書・担当者は分かれているか
3. 管理者の任期は何年か。解任や交代の手続きは規約でどう定めるか
4. 監事は誰が務めるか。外部専門家が入るか、その費用は誰が負担するか
5. 通帳と印鑑（キャッシュカードなど）は誰が保管するか
6. グループ会社への発注はどう決めるか。相見積もりは取るか、説明会は開くか
7. 大規模修繕を誰が主体となって検討するか（修繕委員会を置くか）
8. 住民の意見を反映する仕組み（管理評議会、アンケートなど）はあるか

「理事会をなくす」以外にも、理事の人数を減らす、任期を 2 年にして半数ずつ交代する、マンション管理士を顧問に入れるなど、負担を軽くする方法はあります。いくつかの選択肢を並べて比べたうえで判断するのがおすすめです。理事会の負担を減らす工夫は理事会の役割の記事でも紹介しています。

すでに導入されているマンションの住民ができること

• 総会には出席するか、議決権行使書を出す。 白紙委任の委任状は、管理者に判断を丸ごと預けることになる。
• 監事の監査報告を読む。 指摘事項があれば、総会で質問する。
• 大きな工事は見積もりの比較を求める。 発注先がグループ会社なら、その理由と他社との比較を確認する。
• 会計書類や議事録を閲覧する。 標準管理規約では、組合員は理由を付けた書面で帳票類の閲覧を請求できる。
• 管理会社そのものの情報を確認する。 国土交通省の登録や行政処分の有無は公開されている。

ダオマンションの管理会社一覧では、国土交通省に登録されたマンション管理業者について、登録番号や登録年数、直近の行政処分の有無などを確認できます。任せている会社がどんな会社なのかを知ることは、第三者管理方式のマンションでこそ大切です。

よくある質問

Q.第三者管理方式と外部管理者方式は違うものですか？

ほぼ同じ意味で使われています。国土交通省のガイドラインでは、区分所有者以外の者が管理者になる方式を「外部管理者方式」と呼び、そのうち管理会社が管理者になる場合を「管理業者管理者方式」と定義しています。一般には「第三者管理方式」という言い方も広く使われています。

Q.第三者管理方式にすると、理事会はなくなりますか？

理事会を置かない形が多いですが、理事会を残したまま外部の専門家が管理者や理事長になる形もあります。どちらの場合も総会が最終的な意思決定機関であることは変わらず、区分所有者は総会での議決権行使や監事の監査を通じて管理をチェックする必要があります。

Q.第三者管理方式のデメリットは何ですか？

最大のデメリットは、管理会社が管理者になる場合に、工事などの発注者と受注者を同じ会社が兼ねる利益相反の問題です。そのほか、住民のチェック機能が弱くなること、管理者報酬で費用が増えること、任せきりになって方式の見直しや管理会社の変更が難しくなることが挙げられます。

Q.第三者管理方式をやめることはできますか？

できます。管理者の選任・解任は総会の決議で行うのが基本です。ただし、やめた後に理事会を立ち上げ直す人手が必要になるため、新しい体制の準備を進めてから総会に諮るのが現実的です。ガイドラインでは、管理者の退任が決まった後の移行手続きは監事が担うことが望ましいとされています。

参考資料

• 国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」の改訂について（2026年4月）
• 国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの概要」
• 国土交通省「マンション標準管理規約」「外部管理者方式等に関するガイドライン」
• 国土交通省「マンション標準管理委託契約書」
• 国土交通省「マンション標準管理者事務委託契約書」の策定等について（2025年12月）
• e-Gov 法令検索「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
• e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」