マンションのリフォームと管理規約：工事申請の流れ、専有部分でできること・できないこと、床の遮音等級まで

自分の部屋なのに、なぜ自由にリフォームできないのか

分譲マンションの住戸を買うと、その部屋の 区分所有権 を持つことになります。ただ、部屋の床や壁の中にあるコンクリート、窓、配管の一部は、建物全体を支えたり、ほかの住戸とつながっていたりするため、区分所有者全員の共有財産（共用部分）です。また、床の張り替えひとつでも、下の階には足音の聞こえ方が変わるという形で影響が出ます。

そのため、ほとんどのマンションでは 管理規約 で「どこまでが自分の部屋か」「どんな工事に申請が必要か」を決め、さらに 使用細則（リフォーム細則、工事細則などと呼ぶこともあります）で、床材の遮音性能、工事できる曜日・時間、申請の期限などを具体的に定めています。この記事では、多くのマンションの管理規約のひな形になっている国土交通省の マンション標準管理規約（単棟型） とそのコメント（解説）をもとに、リフォーム前に確認すべきことを順に説明します。

専有部分と共用部分の境目：どこまでが「自分の部屋」か

区分所有法は、区分所有権の対象になる建物の部分を 専有部分、それ以外の建物の部分などを 共用部分 と定めています（第 2 条）。とはいえ、法律だけでは壁や床のどこからどこまでが専有部分なのかがはっきりしないため、標準管理規約は第 7 条で境目を具体的に決めています。

標準管理規約のコメントによると、この区分は「利用に制限をかけるべき部分」と「複数の住戸で使う部分」を共用部分にするという考え方で、外観を構成する部分は外観を変える加工などを禁止し、主要構造部は構造を変えることを禁止する 趣旨だと説明されています。リフォームで「できないこと」の多くは、この 2 つの考え方から出てきます。

個人では工事できない部分

次の部分は共用部分なので、自分の部屋に付いているものでも、区分所有者が勝手に交換・撤去・加工することはできません。

• 躯体（柱・梁・耐力壁・床スラブ・界壁）：建物全体の構造の安全にかかわります。スケルトンにするようなリフォームでも、コンクリートを壊したり、穴をあけたりすることはできないか、承認が必要です。標準管理規約のコメントは、区分所有法第 6 条第 1 項により 専有部分の増築や、建物の主要構造部に影響を及ぼす行為はできない としています。
• 玄関ドアの外側・ドア本体：専有部分になるのは錠と内側の塗装部分だけです。ドアそのものを個人の判断で替えることは原則としてできません（次の第 22 条の例外を除く）。
• 窓サッシ・窓ガラス：窓枠と窓ガラスは専有部分に含まれません。サッシの色や形を変えることは外観にかかわります。
• バルコニー：共用部分で、各住戸は専用使用権を持っているだけです。囲って部屋にする、床や壁・手すりに物を固定するといった工事は、避難や防水、躯体に影響するため制限されます。標準管理規約の別添 2 は、バルコニーへの増築工事を禁止行為の例として挙げています。
• 共用の配管（たて管）や配線の幹線：建物を縦に貫く排水のたて管、給水の本管などは共用部分です。

例外：窓ガラス・玄関ドアの「改良」は申請すれば個人でできる場合がある

窓や玄関ドアの断熱・防音・防犯性能を上げたい、という声は少なくありません。標準管理規約第 22 条は、こうした開口部の改良工事は 管理組合が計画修繕として行う のが原則としたうえで、管理組合がすぐに実施できない場合には、理事長に申請して承認を受ければ、区分所有者が自分の責任と負担で工事できる としています。コメントでは、具体例として複層ガラスやサッシへの交換、既存のサッシへの内窓・外窓の増設 が挙げられています。

つまり、内窓の取り付けも、標準管理規約のもとでは申請の対象になりえます。承認の審査では、色・形状・位置が建物の外観に合っているか、防犯・防音性能が下がらないかなどが確認されます。玄関ドアを替える場合は、防火性能の確保にも注意が必要です。マンションによっては大規模修繕のときにまとめて交換する計画になっていることもあるので、まず管理会社に確認しましょう。

申請が必要な工事、届出だけの工事、何もいらない工事

標準管理規約第 17 条では、専有部分の「修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」のうち、共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの について、事前の申請と承認を求めています。コメントは具体例として、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更 を挙げています。

一方、承認までは要らない工事でも、業者の出入りや資材の搬入、騒音・振動・臭いなどで周りに影響するものは、事前に理事長へ届け出る ことになっています（第 17 条第 7 項）。標準管理規約の別添 2「区分所有者が行う工事に対する制限の考え方」をもとに整理すると、おおむね次のようになります。

別添 2 の考え方では、業者が出入りする工事は届出の対象なので、クロスの張り替えのような内装だけの工事でも届出は必要になりえます。どこまでが届出で済むかはマンションによって違うので、迷ったら工事の前に管理会社に聞くのが確実です。

工事申請の流れ（標準管理規約第 17 条）

1. 管理規約・使用細則を確認する：申請が必要な工事の範囲、申請の期限（着工の何日前まで、など）、床材の遮音基準、工事できる曜日・時間、近隣への周知の方法を確認します。
2. リフォーム会社と工事内容を決める：規約の条件を満たす仕様で、設計図・仕様書・工程表を用意してもらいます。床材ならカタログの遮音等級の記載や施工要領も揃えます。
3. 理事長あてに申請書を提出する：管理会社が受付の窓口になっているマンションもあります。
4. 理事会で審査・決議：承認・不承認は理事長ひとりではなく 理事会の決議 で決まります。必要に応じて、建築士などの専門家の意見を聞くこともあります。
5. 承認書を受け取る：承認書に「条件」が付くことがあります（作業時間、養生の方法、完了報告など）。
6. 近隣への周知・あいさつをして着工：掲示や工事のお知らせの配布も、管理組合のルールに沿って行います。
7. 工事中の立入り・確認、完了報告：理事長や管理組合が指定した人が、工事箇所に立ち入って調査することがあり、正当な理由がなければ拒めません（第 17 条第 5 項）。

申請書に書くこと、添付する書類

標準管理規約は、申請書に 設計図、仕様書及び工程表 を添付することを定めています（第 17 条第 2 項）。コメントに載っている「専有部分修繕等工事申請書」のひな形では、記載事項は次のとおりです。

• 対象住戸（部屋番号）
• 工事内容
• 工事期間（いつからいつまで）
• 施工業者
• 添付書類（設計図、仕様書及び工程表）

実際のマンションでは、これに加えて床材のカタログ（遮音等級の記載ページ）、配管のルート図、工事のお知らせの文案、近隣住戸の同意書などを求められることがあります。標準管理規約のコメントにも、工事が上下左右の住戸に著しい影響を与えるおそれがある場合には、その住戸の区分所有者の同意を必要とすることも考えられる と書かれています。

理事会はどこを見て判断するか

コメントでは、承認の判断にあたって 躯体への影響、防火・防音の影響、耐力計算上の問題、他の住戸への影響 などを考慮するとしています。同時に、マンションの高経年化で専有部分の修繕の必要性が増えていることを踏まえ、過度な規制にならないようにすること にも触れています。理事の側から見れば、「なんとなく不安だから不承認」ではなく、規約・細則の基準に照らして判断することが求められている、ということです。

審査のために専門家の調査などで特別な費用がかかる場合は、申請者に負担させることが適当 ともされています。また、近い将来に建替えなどの検討が始まりそうなマンションでは、高額なリフォームを申請してきた区分所有者に、その可能性を伝えておくことが望ましいとされています。

令和 7 年の標準管理規約改正との関係

国交省は、2025 年（令和 7 年）に改正された区分所有法などを踏まえ、令和 7 年 10 月に標準管理規約を改正しました。国交省の改正概要を見る限り、第 17 条の申請・承認の仕組みは主な改正項目に入っていません。リフォームに関係が深い改正としては、共用部分の配管工事と一体で専有部分の配管も更新する場合の規定（第 21 条第 2 項）が改正区分所有法の「規約の定め」に当たることの明確化や、共用部分の管理のために必要な範囲で他の住戸に保存行為の実施を請求できることの明確化（第 23 条）があります。給排水管の更新を管理組合が一斉に行う予定があるかどうかは、専有部分の配管を自分で替えるかを考えるうえでも確認しておきたい点です。改正区分所有法の内容は区分所有法の改正の記事で詳しく解説しています。

床の遮音等級：LL-45 と ΔL 等級の読み方

マンションのリフォームで最もトラブルになりやすいのが床です。カーペットや畳からフローリングに替えると、下の階に伝わる足音や物を落とした音が大きくなることがあります。日本建築総合試験所（GBRC）の技術論文によれば、集合住宅の床の遮音性能には法的な規制がなく、リフォーム工事では管理規約の中で床仕上げ材の遮音性能を定めることで性能を確保していることが多い とされています。

「LL-45」は数字が小さいほど静か

LL-45 の「L」は床衝撃音の等級で、数字が小さいほど下の階に聞こえる音が小さい ことを表します。「LL」は物を落とした音や椅子を引く音のような軽く硬い音（軽量床衝撃音）、「LH」は子どもが走り回る・飛び跳ねるときのような重く鈍い音（重量床衝撃音）です。東京都保健医療局の資料（出典は日本複合・防音床材工業会）では、目安として次のように説明されています。

いまのカタログ表記は「ΔLL（Ⅰ）-4」などの ΔL 等級

かつて床材のカタログでは、実験室で測った値から実際の建物での性能を推定した 「推定 L 等級」（LL-45 など）が使われていました。しかし、建物の構造によって実際の性能とずれが出ることや、試験機関ごとに計算方法が違うことなどが問題になり、2007 年の JIS A 1440 の改正に合わせて、2008 年 4 月から公的試験機関では「ΔL 等級」に切り替わりました。ΔL 等級は、床材そのものが床衝撃音をどれだけ減らせるかを表す等級です。

• ΔLL 等級（軽量床衝撃音）：ΔLL-1〜5 の 5 段階
• ΔLH 等級（重量床衝撃音）：ΔLH-1〜4 の 4 段階
• 数字が大きいほど性能が高い（L 等級とは逆なので注意）
• カテゴリーⅠ：カーペット、ビニル系床材、直張りの防音フローリングの多くなど、軟らかく薄い床材。「ΔLL（Ⅰ）-○」と表記
• カテゴリーⅡ：乾式二重床など。「ΔLL（Ⅱ）-○、ΔLH（Ⅱ）-○」と表記

GBRC の論文では、防音フローリングなどカテゴリーⅠの床材について、新築分譲の集合住宅で多く使われている 「ΔLL（Ⅰ）-4」は、以前の「推定 L-45 等級」とほぼ同等の性能 と考えてよいとされています。メーカーのカタログで「ΔLL（Ⅰ）-4（推定 LL-45 相当）」のように併記されているのはこのためです。管理規約や細則に「LL-45 以上」とある場合は、性能が LL-45 と同等かそれより高いもの（数字の上では 45 以下）を求めていると読むのが自然ですが、ΔL 等級での読み替えも含めて、申請前に管理会社に確認しておくと安心です。

既存の床の上に「重ね張り」するときの注意

工期が短く、工事の音も小さいことから、今ある床の上に新しい床材を重ねて張る方法もあります。ただし GBRC が実験室で行った簡易的な実験では、防音フローリングの上に一般的な（防音ではない）フローリングを重ね張りすると、250Hz 帯で床衝撃音の低減量が 18dB 下がる など、遮音性能が大きく落ちる結果が出ています。薄い緩衝材を間に挟んでも、その影響はほとんど取り除けませんでした。一方、防音フローリングの上に同じ防音フローリングを重ねた場合や、遮音性能の高いタイルカーペットを敷いた場合は、性能は下がりませんでした。表面に硬い床材が来ると性能が落ちやすい、というのがこの実験から読み取れる傾向です。重ね張りを考えるときは、遮音の考え方をリフォーム会社に確認し、申請書にも工法を正確に書きましょう。

規約に遮音等級の定めがないとき

標準管理規約の別添 2 は、床材を張り替える工事の承認条件を 「新築時と同等以上の遮音性能」 としています。新築時からフローリングのマンションなら、新築時と同等以上の等級の床材を、カタログどおりの施工方法で張ることが条件の例として示されています。新築時はカーペット敷きで、スラブが薄い築年数の古いマンションでは、管理組合が専門家の協力を得て「遮音等級○○以上」のような条件を決めておくことも考えられる、とされています。また、標準管理規約のコメントは、フローリング工事は構造・仕様・材料によって影響が違うため、承認にあたって 専門家への確認が必要 としています。

床の音をめぐるトラブルは、工事が終わってから表面化することがほとんどです。下の階の住民との関係がこじれた場合の対処は、マンションの騒音トラブルの記事で詳しく説明しています。

キッチン・浴室・トイレは移動できるか

水回りの位置を変えられるかどうかは、排水管をどこに通せるか で決まります。排水は勾配をつけて自然に流すため、キッチンや浴室を排水のたて管から遠ざけるほど、床下に配管を通す高さが必要になります。

標準管理規約の別添 2 でも、給排水管を改修する工事は承認が必要とされ、排水勾配が確保されているか、高圧洗浄のための掃除口があるか、配管に防音対策がされているか、共用のたて管との接続位置を変える場合はたて管への加工がどうなるか を確認するとしています。たて管の位置そのものは動かせないので、「キッチンを部屋の反対側へ」のような大きな移動は、建物のつくりによっては実現できません。築年数が古いマンションでは、リフォームの見積もりの前に、管理会社に竣工図（設備図）を見せてもらい、配管の経路を確認しておくと話が早く進みます。

電気・ガスの容量とエアコンの穴あけ

電気・ガス・水道は、建物全体の共用設備（幹線やガス管）の能力によって、各住戸で使える量に上限があります。標準管理規約の別添 2 は、これを超えて使おうとすると停電やガス圧の低下などの問題が起きうるため、電気の契約容量を一定以上に増やす工事や、一定の号数以上のガス給湯器を設置する工事を承認の対象にする という考え方を示しています。IH クッキングヒーターや浴室乾燥機を導入して契約容量を上げたい場合は、建物として増やせる余地があるかを先に確認しましょう。

エアコンを新しい場所に付けるために外壁や梁に穴（スリーブ）をあける工事は、躯体の工事になるため、承認が必要か、マンションによっては禁止されています。別添 2 でも、比較的築浅で必要なスリーブが設けられているマンションではスリーブの増設を禁止する、高経年マンションではレーダーで鉄筋の位置を確認したうえで構造計算にかかわらない部位に限って認める、といったルールの例が挙げられています。

工事中のルール：曜日・時間、搬入・養生、近隣へのあいさつ

工事中の騒音や振動、業者の出入りは、同じ建物の住民の生活に直接影響します。標準管理規約のコメントは、届出に加えて 工事内容を掲示するなどの方法で、他の区分所有者などへ周知を図ることが適当 としています。別添 2 でも、騒音・振動が出る工事は、他の住民がわかるように工事期間と工事内容を掲示することが例として挙げられています。

• 工事できる曜日・時間：使用細則で、工事してよい曜日や時間帯、特に音の大きい解体作業の時間を決めているマンションがあります。土日・祝日の扱いも確認します。
• 搬入と養生：エレベーターや共用廊下を資材の搬入に使う場合、養生（傷つき防止の保護）の方法、エレベーターの使用時間、作業車の駐車場所が決められていることがあります。
• 掲示とお知らせ：掲示板への工事予定の掲示や、近隣住戸へのお知らせの配布を、管理会社経由で行うルールのマンションもあります。
• 近隣へのあいさつ：少なくとも音や振動が伝わりやすい上下左右の住戸、できれば斜め上下の住戸にも、着工前に工事の期間と内容を伝えます。リフォーム会社が代わりに回ることもありますが、施主本人が顔を出すと受け止め方が変わります。

このたび、○月○日から○月○日まで、○○号室の内装工事を行うことになりました。工事は平日○時から○時までの予定で、○日ごろは床の解体のため大きな音が出る見込みです。ご迷惑をおかけしますが、どうぞよろしくお願いいたします。工事についてのお問い合わせは、施工会社○○（電話番号）までお願いします。（文例）

承認を受けずに工事するとどうなるか

標準管理規約のコメントは、第 17 条の承認を受けないで工事をした場合、理事長は第 67 条にもとづいて 是正のための勧告・指示・警告 を行うか、差止め、排除又は原状回復のための必要な措置 をとることができるとしています。申請や届出の内容と違う工事が行われていることが立入り調査でわかった場合も同じです。

• 勧告・指示・警告（第 67 条第 1 項）：理事長が理事会の決議を経て行います。
• 差止め・原状回復の請求と法的措置（第 67 条第 3 項）：理事会の決議を経て、管理組合を代表して訴訟などを行うことができます。その場合、相手方に 違約金としての弁護士費用や差止めなどの諸費用 を請求できるとされています（第 67 条第 4 項）。
• 区分所有法による請求：建物の保存に有害な行為など、区分所有者の共同の利益に反する行為は法律で禁止されており（第 6 条第 1 項）、他の区分所有者全員または管理組合法人は、行為の停止や結果の除去を求めることができます。訴訟を起こすには集会（総会）の決議が必要です（第 57 条）。
• 共用部分を勝手に工事した場合：承認なしに共用部分の保存行為を行った場合、その費用は工事した区分所有者の負担になります（標準管理規約第 21 条第 5 項）。

せっかく張ったフローリングをはがして元に戻すことになれば、工事費は二重にかかり、近隣との関係も損ないます。「小さな工事だから」と自己判断せず、迷ったら申請するのが結局はいちばん安上がりです。

スケジュールの立て方とチェックリスト

標準管理規約には、申請から承認までの期間の定めはありません。実際には、使用細則の申請期限（「着工の○週間前まで」など）と、理事会がいつ開かれるかで決まります。たとえば理事会が月 1 回の開催なら、締切に間に合わなければ審査は翌月に回り、それだけで 1 か月近く遅れます。書類の不備で差し戻されることもあるので、工事の時期から逆算して、最低でも理事会 2 回分の余裕 を見ておくと安心です（これは編集部の目安で、規約上の期間ではありません）。

中古マンションを買ってリフォームする予定なら、購入前に 管理規約と使用細則を確認するのが理想です。思っていた間取り変更や床材が規約上できないと、計画そのものが成り立たないからです。購入前に見るべき書類については、中古マンション購入前のチェックリストも参考にしてください。

マンションのリフォームに慣れた会社を選ぶ

戸建てとマンションでは、リフォームで気をつけることが大きく違います。マンションの工事に慣れた会社は、管理規約を読んだうえで申請に必要な図面や仕様書を作り、遮音等級の資料をそろえ、搬入・養生や近隣への周知まで段取りしてくれます。見積もりを比べるときは、金額だけでなく次の点も確認しましょう。

• マンションでの施工実績があり、管理組合への 申請書類の作成を手伝ってもらえるか
• 床材の 遮音等級（ΔL 等級・推定 L 等級）の資料 と、カタログどおりの施工方法を説明できるか
• 配管を触る場合、排水勾配やたて管との接続 について、竣工図を見たうえで説明があるか
• 工事中の事故や漏水に備えた 賠償責任保険 に入っているか
• 契約書に、工事のあとに下の階などへの影響が出たときの 責任と補償 が書かれているか

ダオマンションでは、分譲マンションのリフォームに対応する会社を、キッチン・浴室・床（遮音）・内窓などの得意な工事と対応エリアから探せます。

なお、外壁や屋上防水、共用の給排水管の更新など、建物全体にかかわる工事は管理組合が行う修繕です。個人のリフォームと時期が重なりそうな場合は、大規模修繕の進め方の記事もあわせて読んでおくと、管理組合側のスケジュールがつかみやすくなります。

よくある質問

Q.専有部分のリフォームでも、管理組合の許可は必要ですか？

工事の内容によります。国交省の標準管理規約では、床のフローリング化、ユニットバスの設置、配管の取替え、間取り変更など、共用部分や他の住戸に影響するおそれのある工事は、理事長に申請して理事会の決議で承認を受ける必要があります。クロスの張り替えのような内装工事でも、業者の出入りや騒音があるものは、標準管理規約の考え方では事前の届出の対象になります。具体的な範囲は自分のマンションの管理規約と使用細則で確認してください。

Q.工事の申請から承認まで、どのくらいかかりますか？

標準管理規約に期間の定めはなく、使用細則の申請期限と理事会の開催日しだいです。理事会が月 1 回なら、締切を過ぎると審査は翌月になります。書類の差し戻しも考えると、工事の時期から逆算して理事会 2 回分程度の余裕を見ておくと安心です。まず管理会社に、次の理事会の日程と申請の締切を聞いてください。

Q.LL-45 と ΔLL（Ⅰ）-4 は同じですか？

まったく同じ指標ではありませんが、防音フローリングなどカテゴリーⅠの床材については、ΔLL（Ⅰ）-4 は旧来の推定 L-45 等級とほぼ同等の性能と考えてよいとされています（日本建築総合試験所）。L 等級は数字が小さいほど、ΔL 等級は数字が大きいほど性能が高い点に注意してください。規約の基準がどちらの表記かわからない場合は、申請前に管理会社に確認しましょう。

Q.管理規約に床の遮音等級の定めがない場合、どんな床材を選べばいいですか？

標準管理規約の別添 2 は、床材を張り替える工事の承認条件を「新築時と同等以上の遮音性能」としています。新築時からフローリングなら、同等以上の等級の床材をカタログどおりの方法で施工するのが目安です。カーペットから初めてフローリングにする場合は、下の階への影響が大きく変わるため、理事会や専門家の判断を仰いでください。

Q.内窓を付けたり、玄関ドアを交換したりできますか？

窓枠・窓ガラス・玄関ドア（錠と内側の塗装を除く）は共用部分です。標準管理規約第 22 条では、断熱・防音・防犯のための改良工事は管理組合が計画修繕として行うのが原則で、すぐに実施できない場合は、理事長の承認を受ければ区分所有者が自分の負担で工事できるとしています。内窓の増設もこの例に挙げられています。マンションごとに扱いが違うので、まず管理会社に確認してください。

Q.キッチンや浴室の位置を移動できますか？

床下に配管を通す空間がある二重床なら比較的しやすく、床下に空間がない直床や、排水管が下の階の天井裏を通るスラブ下配管の建物では難しいことが多いです。排水には勾配が必要で、共用のたて管の位置は動かせないため、移動できる距離にも限りがあります。竣工図で配管の経路を確認したうえで、リフォーム会社に相談してください。

Q.承認を受けずにリフォームしたらどうなりますか？

標準管理規約では、理事長が理事会の決議を経て是正の勧告・指示・警告を行ったり、差止めや原状回復を求めて法的措置をとったりできるとされています。訴訟になれば、違約金としての弁護士費用などを請求されることもあります。承認を受けた工事でも、工事のあとに下の階への漏水などが起きれば、発注した区分所有者の責任になります。

参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約」
• 国土交通省「令和７年改正マンション標準管理規約（単棟型）」（コメント・別添２を含む、PDF）
• 国土交通省「令和７年マンション標準管理規約改正の概要」（PDF）
• e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
• 日本建築総合試験所「床材の床衝撃音低減性能の等級表記方法（ΔＬ等級）について」
• 日本建築総合試験所『GBRC』Vol.46 No.4「床材のリフォームにおける重ね貼り施工が床衝撃音遮断性能に及ぼす影響」（PDF）
• 東京都保健医療局「健康・快適居住環境の指針」生活騒音・振動（PDF）
• 横浜市「マンション配管経路の確認方法：スラブ下配管の見分け方」