マンションのハザードマップの見方：洪水・高潮・津波・土砂災害・液状化の調べ方と、高層階でも備えておくこと

マンションで確認したい 6 つの災害リスク

ハザードマップは、災害が起きたときに被害が出るおそれのある範囲や程度を地図にしたものです。マンションは木造の戸建てより燃えにくく、地震にも強いことが多い一方で、建物の場所によって決まるリスク は戸建てと変わりません。川の近くなら洪水、海の近くなら高潮や津波、崖の近くなら土砂災害、埋立地や昔の川・沼なら液状化のリスクがあります。

まずは、どんなリスクがあり、どの地図で調べ、不動産取引の重要事項説明で説明されるかを整理しておきます。

地震の揺れそのものは、場所よりも 建物の耐震性 の問題です。旧耐震基準（1981 年 5 月以前に建築確認を受けたもの）のマンションは、重要事項説明で耐震診断を受けたかどうかとその内容が説明されます。地域ごとの揺れやすさは、防災科学技術研究所の J-SHIS 地震ハザードステーション で確認できます。

調べ方：住所から地図で確認する

ハザードマップポータルサイト（国土地理院）

国土地理院の ハザードマップポータルサイト には、2 つの使い方があります。「重ねるハザードマップ」 は、住所を入力して洪水・土砂災害・高潮・津波・液状化の発生傾向などを 1 枚の地図に重ねて見られるもの。「わがまちハザードマップ」 は、各市区町村が作ったハザードマップ（PDF など）へのリンク集です。

重ねるハザードマップで全体の傾向をつかみ、わがまちハザードマップで市区町村の地図を開いて、内水の浸水想定、避難所の場所、避難の考え方 を確認する、という順番が効率的です。内水のハザードマップは市区町村が作るもので、重ねるハザードマップに載っていないことがあります。

不動産情報ライブラリ（国土交通省）

国土交通省の 不動産情報ライブラリ では、災害リスクに加えて、周辺の取引価格、用途地域、小学校区・中学校区、駅の乗降客数などを同じ地図で見られます。物件の周辺環境とあわせて確認したいときに便利です。

ダオマンションのマンションページ

ダオマンションのマンションページには「災害リスクと学区」の欄があり、不動産情報ライブラリのデータをもとに、建物の位置が洪水・高潮・津波の浸水想定区域や土砂災害警戒区域に入っているか、液状化の傾向、小学校区・中学校区、用途地域 をまとめて表示しています。気になるマンションの名前で検索すると、地図を操作しなくても一覧で確認できます。内水の想定は含まれないので、市区町村のハザードマップもあわせて見てください。

洪水：浸水の深さを「何階まで」に読み替える

洪水ハザードマップでは、浸水の深さが色分けされています。マンションの場合は、自分の住戸が何階にあるか と、共用部分の設備がどこにあるか の 2 つに当てはめて読みます。国土数値情報の浸水深ランクと、国交省のハザードマップ作成の手引きなどで使われる目安は次のとおりです。

「想定最大規模」と「計画規模」の違い

洪水浸水想定区域には、2 種類の想定があります。想定最大規模 は、想定しうる最大規模の降雨（おおむね 1,000 年に 1 回程度が目安）を前提にした想定で、2015 年の水防法改正で作られるようになりました。計画規模 は、河川整備の目標になる降雨による想定で、規模は川によって異なります（大きな川では 100〜200 年に 1 回程度など）。重ねるハザードマップや市区町村のハザードマップでは、通常は想定最大規模が表示されます。「1,000 年に 1 回なら関係ない」と考えがちですが、近年の豪雨では想定に近い浸水も起きています。最悪の場合の目安として見ておくのが安全です。

浸水の深さと同じくらい大事な「浸水継続時間」

浸水継続時間は、浸水の深さが 0.5m を超えてから下回るまでの時間です。低い土地が広がる地域や、川に囲まれた地域では、数日から 2 週間以上 水が引かない想定もあります。高い階の住戸は浸水しなくても、その間は外に出られず、後で説明するように停電や断水が続く可能性があります。在宅避難を考えるときの重要な判断材料です。

家屋倒壊等氾濫想定区域

堤防が決壊したときの激しい流れ（氾濫流）や、川岸が削られること（河岸侵食）で、家屋が倒壊・流失するおそれがある範囲です。鉄筋コンクリート造のマンションは木造の家屋より壊れにくいとされますが、河岸侵食で地盤ごと削られるおそれもあります。この区域に入っている場合は、早めに区域の外へ避難する（立退き避難） のが原則です。

浸水想定区域の外でも安全とは限らない

洪水浸水想定区域が作られているのは、主に国や都道府県が管理する一定規模以上の川です。想定の対象になっていない中小河川や水路があふれることもありますし、都市部では 内水（下水道や水路の排水が追いつかずにあふれる浸水） が起きやすくなっています。洪水の地図で色が付いていなくても、内水のハザードマップと、地形（周りより低い土地か、昔の川や池の跡か）もあわせて確認してください。

マンションならではの水害：高い階でも「住めなくなる」理由

「高い階に住んでいれば水害は関係ない」と思われがちですが、マンションには建物全体の暮らしを支える設備があり、その多くが 地下や 1 階 にあります。

• 受変電設備（電気室）：電力会社から受けた高圧の電気を建物で使える電圧に変える設備。浸水すると建物全体が停電し、修理や交換に数週間から数か月かかることがある。
• 給水ポンプ・受水槽：上の階に水を送るポンプが止まると、高い階ほど水が出なくなる。トイレも流せない。
• エレベーター：停電で止まるほか、ピット（底の部分）に水が入ると機器の交換が必要になる。
• 機械式駐車場：地下のピットに水が入ると、車が水没し、装置の復旧にも大きな費用がかかる。
• 排水設備：下水があふれると、低い階の排水口やトイレから水が逆流することがある。

2019 年の令和元年東日本台風では、内水による浸水で、高層マンションの地下にあった高圧の受変電設備が水につかり、停電でエレベーターや給水設備が使えなくなる被害が出ました。これをきっかけに、国土交通省と経済産業省は 2020 年 6 月に「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」をまとめています。ガイドラインでは、電気設備を浸水のおそれのない高い位置に置く こと、止水板や土のうで建物への浸水を防ぐ こと、浸水したときに早く復旧できるよう準備しておくことなどを示しています。

購入前なら、管理会社や仲介会社に 電気室・ポンプ室がどの階にあるか、止水板があるか、過去に浸水したことがあるか を聞いておくと安心です。過去の浸水被害や修繕の内容は、総会の議事録や修繕履歴でわかることもあります。

高潮と津波

高潮：湾の奥の低い土地は浸水が長引く

高潮は、台風などで海面が持ち上がり、海水が陸に入り込む現象です。東京湾・伊勢湾・大阪湾の奥には海面より低い「ゼロメートル地帯」が広がっていて、高潮浸水想定区域では 深さが数メートル、浸水継続時間が 1 週間以上 という想定もあります。高潮は台風の進路予報から事前に予想できるため、自治体によっては早い段階で広域避難を呼びかけることがあります。住んでいる市区町村の高潮ハザードマップで、避難の考え方を確認しておきましょう。

津波：原則は立退き避難。マンションが津波避難ビルのことも

津波浸水想定は、都道府県が最大クラスの津波を想定して作るものです。津波は到達までの時間が短く、建物を壊す力も大きいため、浸水が想定される場所にいる人は、原則として浸水しない場所へ避難（立退き避難） します。近くに高台がない地域では、自治体が頑丈な中高層の建物を「津波避難ビル」に指定していて、マンションが指定されていることもあります。住んでいるマンションが指定されている場合は、地震のときにオートロックの扉を開けて外階段や屋上を開放するなど、管理組合として決めておくことがあります。

土砂災害：イエローゾーンとレッドゾーン

土砂災害警戒区域は、土砂災害防止法にもとづいて都道府県が指定する区域で、急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）・土石流・地すべり の 3 種類があります。土砂災害が起きたときに住民の命に危険が及ぶおそれがある区域が 警戒区域（イエローゾーン）、建物が壊れて命に著しい危険が生じるおそれがある区域が 特別警戒区域（レッドゾーン） です。

• 特別警戒区域では、住宅を建てるときに、土砂の力に耐えられる構造にすることなどが求められる。
• どちらの区域も、売買・賃貸の重要事項説明で説明される。
• 都道府県が区域の指定に向けて調査した結果（基礎調査の結果）を公表している場所は、正式な指定の前でも危険な場所であることに変わりはない。
• マンションの敷地内に崖や擁壁がある場合、その点検や補修は管理組合の負担になることが多い。長期修繕計画に入っているかも確認したい。

土砂災害は、建物の中にいても土砂が流れ込んで被害を受けるおそれがあるため、高い階に留まる在宅避難の対象になりません。大雨のときに 区域の外へ早めに避難する のが原則です。

液状化：地形からみた傾向を知る

液状化は、地震の揺れで地下水を多く含んだ砂の地盤が液体のようになる現象です。埋立地、昔の川や沼を埋めた土地、川沿いの低い土地で起きやすく、2011 年の東日本大震災では千葉県浦安市などで、2024 年の能登半島地震でも広い範囲で被害が出ました。

国土交通省の「地形区分に基づく液状化の発生傾向図」は、過去の地震での液状化被害を地形ごとに集計し、約 250m 四方ごとに 「非常に液状化しやすい」から「液状化しにくい」まで 5 段階 で示したものです。特定の地震を想定したものではなく、あくまで地形からみた相対的な傾向です。都道府県や市区町村が作る、想定地震にもとづく液状化予測図もあわせて見ると、より具体的にわかります。

マンションの多くは、固い地盤まで杭を打った基礎（杭基礎）で建てられていて、液状化が起きても建物そのものは傾きにくいとされます。ただし、浦安市では 建物の周りの地面が沈んで建物との間に段差ができ、敷地内の配管が壊れて水道やガス、下水が使えなくなった マンションがありました。液状化しやすい場所では、建物よりも 敷地とライフラインの被害 を想定しておくのが現実的です。

購入前に確認するチェックリスト

1. 重ねるハザードマップで住所を調べる。 洪水・高潮・津波・土砂災害・液状化の傾向を一度に確認する。
2. 市区町村のハザードマップで内水と避難所を確認する。 内水の想定と、最寄りの避難所・避難の考え方を見る。
3. 洪水・高潮の浸水の深さを階数に読み替える。 自分の住戸の階、エントランス、駐車場がどこまでつかるかを考える。
4. 浸水継続時間と家屋倒壊等氾濫想定区域を確認する。 在宅避難ができる場所かどうかの判断材料になる。
5. 電気室・ポンプ室の位置と止水板の有無を聞く。 地下にある場合は、浸水対策の有無を確認する。
6. 過去の浸水被害と、防災の取り組みを議事録で確認する。 防災マニュアル、備蓄、訓練の有無も管理の質を表す。
7. 旧耐震基準（1981 年 5 月以前の建築確認）なら耐震診断の結果を確認する。
8. 火災保険の水災等地を確認する。 保険料と補償の判断に使う（後述）。

リスクがあるから買わない、という判断だけが正解ではありません。浸水想定区域の中でも、電気設備が上の階にある、止水板がある、管理組合が備えている マンションは被害を小さくできます。逆に、区域の外でも何も備えていないマンションもあります。場所のリスクと、管理組合の備えの両方を見て判断してください。管理状況の見方は「中古マンション購入前に確認する管理状況チェックリスト」で詳しく解説しています。

住んでいる人・理事会がやっておくこと

在宅避難（屋内安全確保）ができるかを確認する

国の「避難情報に関するガイドライン」（2026 年 3 月改定）では、浸水のおそれがある場所でも、高い階に留まったり上の階へ移ったりして身の安全を確保する 屋内安全確保 を避難行動の一つとしています。ただし、少なくとも次の条件を満たす必要があります。

1. 家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないこと
2. 浸水しない部屋があること（浸水の深さより高い階にいること）
3. 水が引くまでの間、水・食料・薬が手に入りにくい、電気・ガス・水道・トイレが使えないといった支障に耐えられること

屋内安全確保ができるのは 洪水と高潮だけ で、津波と土砂災害は立退き避難 が原則です。マンションでは、上の階の住戸は在宅避難ができても、1・2 階の住戸は浸水するということがあります。理事会で、低い階の住民が集会室や上の階の共用部分に一時的に避難できるか、話し合っておくとよいでしょう。

管理組合の防災対策

• 防災マニュアルを作る。 浸水が予想されるときの止水板の設置手順、エレベーターを上の階に退避させる手順、連絡方法を決めておく。
• 備蓄をする。 断水・停電に備えて、簡易トイレ、飲料水、発電機や蓄電池などを共用で備える。各住戸にも 1 週間分程度の備蓄を呼びかける。
• 支援が必要な人を把握する。 高齢の人や障害のある人など、エレベーターが止まると階段を使えない人を、本人の同意を得て名簿にしておく。
• 電気設備の浸水対策を、修繕の計画に入れる。 受変電設備の更新時期に合わせて上の階へ移す、止水板を設置する、といった工事は大規模修繕や設備更新のタイミングで検討しやすい。自治体によっては止水板の設置などに助成がある。
• 共用部分の火災保険の補償内容を確認する。 水災の補償が付いているか、地震保険に入っているかを、保険の更新時に理事会で確認する。

火災保険の水災補償と「水災等地」

火災保険の 水災補償 は、台風や豪雨による洪水・高潮・土砂崩れなどの被害を補償するものです（給排水管からの水漏れは「水濡れ」という別の補償です）。マンションでは、共用部分は管理組合が、専有部分と家財は各住戸の所有者が、それぞれ保険をかけるのが一般的です。

損害保険料率算出機構は、それまで全国一律だった火災保険の水災の料率を、市区町村ごとの水災リスクに応じて 1〜5 等地の 5 段階 に分けました（2023 年 6 月の参考純率の届出）。多くの保険会社が 2024 年 10 月以降の契約からこの区分を反映していて、リスクの高い地域ほど保険料が高くなります。自分の市区町村の等地は、損害保険料率算出機構のウェブサイト の「水災等地検索」で調べられます。

高い階の住戸では、保険料を抑えるために水災補償を外す人もいます。ただし、水災補償には土砂崩れによる被害も含まれますし、停電・断水による家財の被害は補償の対象外になることが多いなど、条件は保険によって異なります。ハザードマップで自分の住戸のリスクを確かめたうえで判断してください。

まとめ

ハザードマップは、住所を入れれば数分で確認できます。マンションの場合は、浸水の深さを 自分の階と共用設備の位置 に当てはめ、浸水継続時間 から在宅避難ができるかを考えるのがポイントです。場所のリスクは変えられませんが、電気設備の浸水対策や備蓄、防災マニュアルといった 管理組合の備えで被害は小さくできます。購入前は場所と管理の両方を、住んでからは理事会での話し合いのきっかけとして、ハザードマップを活用してください。

よくある質問

Q.マンションの何階以上なら水害は大丈夫ですか？

住戸そのものが浸水しないかは、ハザードマップの浸水の深さで判断できます。階の高さを約 3m とすると、浸水の深さが 3〜5m なら 2 階の床上まで、5〜10m なら 3 階前後までが浸水する目安です。ただし、地下や 1 階の電気設備・給水ポンプが浸水すると、高い階でも停電・断水・エレベーター停止が続くことがあります。浸水継続時間が長い場所では、高い階でも備蓄や早めの避難を考えておく必要があります。

Q.重要事項説明でハザードマップの説明はありますか？

2020 年 8 月 28 日から、売買・賃貸の重要事項説明で、水防法にもとづく水害ハザードマップ（洪水・内水・高潮）を示して物件の位置を説明することが宅建業者に義務づけられています。土砂災害警戒区域や津波災害警戒区域に入っている場合も説明されます。ただし液状化は説明事項ではありません。また説明は契約の直前に行われることが多いため、物件を絞り込む段階で自分で調べておくのがおすすめです。

Q.浸水想定区域に入っていなければ安全ですか？

安全とは限りません。洪水浸水想定区域は主に一定規模以上の川を対象に作られていて、対象外の中小河川や水路があふれることがあります。都市部では、大雨で下水道や水路の排水が追いつかずにあふれる内水による浸水も起きやすくなっています。市区町村の内水ハザードマップや、周りより低い土地かどうかもあわせて確認してください。

Q.ハザードマップはどこで見られますか？

国土地理院のハザードマップポータルサイト（disaportal.gsi.go.jp）で、住所から洪水・土砂災害・高潮・津波・液状化の傾向などを重ねて見られます。市区町村が作ったハザードマップへのリンク集もあり、内水の想定や避難所はそちらで確認します。国土交通省の不動産情報ライブラリや、ダオマンションのマンションページの「災害リスクと学区」でも確認できます。

Q.水害のときはマンションの上の階に避難すればいいですか？

洪水と高潮では、条件を満たせば上の階に留まる屋内安全確保（在宅避難）が選べます。条件は、家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないこと、浸水しない部屋があること、水が引くまでの断水・停電などに耐えられることです。津波と土砂災害では、原則として区域の外や高台などへ避難（立退き避難）します。最終的には、市区町村のハザードマップに書かれた避難の考え方と、避難情報に従ってください。

Q.液状化しやすい場所のマンションは危ないですか？

多くのマンションは固い地盤まで杭を打った基礎で建てられていて、液状化が起きても建物そのものは傾きにくいとされます。ただし、建物の周りの地面が沈んで段差ができたり、敷地内の配管が壊れて水道・ガス・下水が使えなくなったりすることがあります。建物の基礎の種類（杭基礎かどうか）は管理会社や設計図書で確認でき、敷地とライフラインの被害を想定した備蓄も大切です。

参考資料

• 国土地理院「ハザードマップポータルサイト」
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
• 国土交通省「宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令」等の公布について（水害リスク情報の重要事項説明への追加）
• 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策のあり方に関する検討会」（建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン）
• 国土交通省「地形区分に基づく液状化の発生傾向図等」
• 防災情報のページ「避難情報に関するガイドラインの改定（令和 8 年 3 月）」
• 損害保険料率算出機構「火災保険参考純率」（水災等地検索）
• 防災科学技術研究所「J-SHIS 地震ハザードステーション」