マンション管理費を滞納するとどうなる？ 督促から差押え・競売までの流れと、時効・遅延損害金

管理費の滞納は「管理組合全体」の問題

管理費と修繕積立金は、マンションの清掃・点検・保険・将来の大規模修繕を支える、管理組合の唯一といってよい収入源です。1 戸の滞納でも長引けばまとまった金額になり、修繕積立金が計画どおりに貯まらなくなります。滞納住戸が増えると、ほかの住民が値上げで穴埋めすることになりかねず、マンション全体の資産価値にも響きます。

そのため管理組合は、滞納に対して段階を踏んで厳しく対応するのが一般的です。この記事では、滞納してしまった人 と 回収する側の理事会 の両方の視点から、何が起きるのか、どう対処すべきかを整理します。

滞納するとどうなる：督促から競売までの流れ

どの段階にどのくらいの期間で進むかは、管理規約や管理委託契約、管理組合の方針によって異なります。一般的には次のような順番で進みます。

管理会社の督促には期限がある

多くのマンションでは、まず管理会社が電話や督促状で支払いを求めます。国土交通省の マンション標準管理委託契約書 では、管理会社が契約で定めた方法・期間で督促を行っても支払われない場合、その後の請求は 管理組合が行う という整理になっています。つまり、ある時点からは理事会が主体となって動く必要があります。

法的手続きは理事会の決議で進められる

マンション標準管理規約（第 60 条） では、理事長は 理事会の決議により、管理組合を代表して未納の管理費等の回収のための訴訟その他の法的措置を進められるとしています。総会を開かなくても動けるので、規約が標準管理規約に沿っていれば、回収を先延ばしにする理由はありません。

競売請求は、区分所有者の資格そのものを失わせる非常に強い手段で、総会の特別決議と、事前に本人へ弁明の機会を与える手続きが必要です（区分所有法第 59 条）。そこに至る前の段階で解決するのが望ましいのは、管理組合にとっても滞納者にとっても同じです。

遅延損害金と弁護士費用も上乗せされる

標準管理規約第 60 条では、組合員が期日までに管理費等を納めない場合、管理組合は未払額に 遅延損害金 と、違約金としての弁護士費用や督促・徴収の諸費用 を加えて請求できる、としています。遅延損害金の利率は標準管理規約では空欄で、それぞれのマンションの規約で定めます。

つまり、規約にこうした定めがあるマンションでは、滞納を放置すればするほど、元の管理費に加えて利息と弁護士費用まで負担することになります。「そのうち払えばいい」は、もっとも高くつく選択です。

管理費の時効は 5 年。ただし簡単には成立しない

民法では、債権は 権利を行使できることを知った時から 5 年（知らなくても行使できる時から 10 年）で時効により消滅するのが原則です（第 166 条）。管理費等は毎月の支払期日が規約や総会決議で決まっているので、管理組合はそれぞれの支払期日から 5 年で時効にかかると考えて対応する必要があります。

ただし、時効は「5 年たてば自動的に消える」ものではありません。次のような場合は時効の進行が止まったり、ゼロからやり直しになったりします。

• 一部でも支払った、分割払いを約束した、滞納を認める書面に署名した（債務の承認）
• 管理組合が支払督促や訴訟を起こした（裁判上の請求）
• 内容証明郵便などで支払いを求められた（催告。6 か月間、時効の完成が猶予される）

さらに、時効で支払いを免れるには、本人が「時効なので払いません」と主張（援用）する必要があります（第 145 条）。管理組合が定期的に督促し、必要に応じて法的手続きを取っていれば、時効が成立する余地はほとんどありません。逆に言えば、理事会が督促を怠ると、5 年より前の滞納分を回収できなくなるおそれがある ということです。

部屋を売っても滞納は消えない

区分所有法は、管理費等の債権について、滞納した本人だけでなく その部屋を買った人（特定承継人）にも請求できる と定めています（第 8 条）。さらに管理組合には、滞納額について区分所有権などに対する 先取特権 が認められています（第 7 条）。

このため、滞納がある部屋を売ろうとしても、通常は売却代金から滞納分を清算することになります。中古マンションを買う側にとっては、購入前に 重要事項調査報告書で滞納の有無を確認する ことが欠かせません。確認のポイントは中古マンション購入前のチェックリストで解説しています。

払えないときにやるべきこと

失業や病気、収入の減少で、どうしても払えない時期は誰にでも起こり得ます。そのとき最も避けたいのは、督促を無視すること です。連絡がつかない滞納者に対しては、管理組合は法的手続きに進むしかありません。

1. 督促が来たら、すぐに管理会社か理事会に連絡する。 事情を説明し、いつまでに、いくらなら払えるかを伝える。
2. 分割払いを相談する。 滞納分を何回かに分けて、当月分と一緒に払う計画を書面で取り交わす管理組合は多い。
3. 家計全体を見直す。 住宅ローンも苦しいなら、金融機関に返済条件の変更を早めに相談する。
4. 法的な相談先を使う。 収入が一定以下なら、法テラスで無料の法律相談や弁護士費用の立替えを利用できる場合がある。

分割払いの合意は、時効の面では「債務の承認」にあたりますが、管理組合にとっても回収の見通しが立つので、話し合いに応じてもらえることが多いはずです。誠実に連絡を取り続けることが、差押えや競売を避けるいちばんの方法です。

理事会向け：滞納を長引かせない回収の手順

理事会にとって、近所の住民に厳しい対応をするのは気が重いものです。しかし、対応が遅れるほど滞納額は膨らみ、回収は難しくなります。感情に左右されないよう、あらかじめ手順を決めておく ことが大切です。

• 滞納対応のルールを細則や理事会決議で決めておく。 「滞納○か月で理事長名の督促、○か月で法的手続きを検討」のように期間と担当を決め、誰が理事でも同じ対応になるようにする。
• 毎月の理事会で滞納状況を確認する。 管理会社の月次報告で、滞納者数・金額・期間の推移を必ず見る。
• 管理会社の督促期間が終わる前に、引継ぎを受ける。 督促の記録、本人とのやり取り、連絡先を書面でもらっておく。
• 早めに専門家に相談する。 弁護士やマンション管理士に、どの手段が適切か、費用はどのくらいかを確認する。

滞納の状況は、管理組合の健全さを示す指標でもあります。国の 管理計画認定制度 では、修繕積立金の 3 か月分以上の滞納額が全体の 1 割以内であることが認定基準の一つになっています。詳しくは管理計画認定制度の記事で解説しています。毎月の理事会で見るべき書類については理事会の役割の記事も参考にしてください。

よくある質問

Q.管理費を 1 か月滞納しただけで裁判になりますか？

1 か月程度の滞納で、すぐに裁判になることは通常ありません。まず管理会社から電話や督促状が届き、それでも支払いがない場合に理事会からの督促、さらに法的手続きへと段階的に進むのが一般的です。ただし督促を無視し続けると、手続きは確実に進みます。

Q.マンション管理費の滞納に時効はありますか？

民法の原則では、債権は権利を行使できることを知った時から 5 年で時効にかかります。ただし、一部の支払いや分割払いの約束、管理組合による支払督促や訴訟があると時効は止まったりやり直しになったりします。また時効の効果を得るには本人が援用する必要があるため、督促を受けている限り、時効で支払いを免れることは現実的ではありません。

Q.滞納があるマンションを買うと、前の所有者の滞納分を払う必要がありますか？

区分所有法第 8 条により、管理組合は買主（特定承継人）にも滞納分を請求できます。通常は売買の決済時に売主の代金から清算しますが、購入前に重要事項調査報告書で滞納の有無と金額を必ず確認してください。

Q.管理費が払えないときは、どこに相談すればいいですか？

まずは管理会社か理事会に連絡し、分割払いなどを相談してください。住宅ローンの返済も苦しい場合は金融機関に、法的な問題が生じている場合は法テラスや弁護士に相談できます。連絡を絶つことが最も状況を悪くします。

参考資料

• 国土交通省「マンション標準管理規約」
• 国土交通省「マンション標準管理委託契約書」
• e-Gov 法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
• e-Gov 法令検索「民法」
• 裁判所「簡易裁判所の民事事件Q&A」（支払督促・少額訴訟）
• 法テラス（日本司法支援センター）
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」